의원 / 약국 부동산 계약의 실제 사례 > 질문답변

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1. 근저당·보증금 문제와 권리분석 실패 사례
■ 문제 상황

신축 상가에 병원 입점하려는 원장,

근저당이 시세의 60% 가까이 잡힌 상태에서 보증금(임대료의 20배) 요구

“등기부등본 확인 없이 계약금 입금”

임대인, 시세 급락 후 은행 대출 이자 체납

■ 협상 과정

계약 후 등기부 떼보고 근저당 과다 발견,

중개사도 “1금융권이니 안전” 강조

하지만 중도 명도 소송 위험 제기됨

■ 계약 조건

특약 없이 단순 임대차계약

보증금 선납, 확정일자·사업자등록 후

■ 결과 및 실무 교훈

임차인 대항력 미비로 은행 명도소송에 패소

보증금 상당액 배당 후 손실

“계약 전 등기부·근저당, 시세, 대항력/확정일자 반드시 직접 확인!”

“계약금 반환 특약, 보증보험·전세권 등 추가 안전장치 필요”


2. 용도변경/장애인 편의시설 미확인 사례
■ 문제 상황

구축 건물 2층에 의원 개설 희망,

“화장실, 장애인 경사로 미설치, 1종 근린생활용도 아님(상가)”

임대차계약 후 용도변경 신청했으나, 보건소/구청에서 ‘불가’ 판정

■ 협상 과정

임대인 “용도변경은 임차인 책임” 주장

중개사, 현장 실사 미흡

인테리어 계약까지 선진행

■ 계약 조건

용도변경·인허가 불가시 계약해지 특약 미기재

인테리어 착수금 이미 지불

■ 결과 및 실무 교훈

계약해지·보증금 반환 분쟁

인테리어 착수금·손해 일부 부담

“용도변경, 인허가, 장애인시설 등 사전 실사/특약 필수”

현장 담당자·건축사·보건소 협의 전 계약 절대 금물


3. 약국 층간 입점·민원 사례
■ 문제 상황

1층 약국, 2층 병원/약국 동시 입점 추진

다중이용시설 부재, 전용통로 구조로 보건소에서 약국허가 반려

1층 기존 약국에서 “민원” 제기, 2층 약국 개설 불허

■ 협상 과정

컨설팅업체 “서류상 문제없다” 장담,

실제로 담당 보건소 공무원이 민원/현장 실사 후 거부

■ 계약 조건

계약금 지급, 약국 허가불가시 해지특약 누락

■ 결과 및 실무 교훈

“보증금 반환, 계약 무효 소송 진행, 시간·비용 손실”

“약국 입점은 보건소 담당자, 민원, 다중이용시설 여부가 결정적”

실사·현장 확인, 계약금 반환 특약 필수


4. 중개인 없는 직거래 위험 사례
■ 문제 상황

지인의 소개로 직거래로 임대차계약

계약서 간단히 작성, “용도/허가/인허가 불가시 반환” 등 특약 없이 진행

■ 협상 과정

계약 후 현장 실사, 용도변경 불가 통보

임대인 “이미 계약이므로 반환 불가” 주장

중개수수료 절약하다 더 큰 손실

■ 계약 조건

단순 임대차, 현장 조건·특약·권리분석 미진행

■ 결과 및 실무 교훈

“소송까지 번지면 시간·비용 손실, 현실적으로 반환 힘든 경우 많음”

“주거용 중개사 아닌, 의료전문 중개사 활용”,
“계약 전 권리분석, 특약, 인허가·용도 사전 점검”이 필수임을 절감


5. 공실장기·임대료 협상 성공사례
■ 문제 상황

2년째 공실, 신축 상가 90평, 평당 월세 15만원

임대인 “추가 인센티브 불가” 주장

■ 협상 과정

원장, 현장 공실기간/지역 경쟁상황 근거로 무상임차기간(3개월) 및 월세 10% 인하 요청

여러 상가 조건 견적서·타협안 준비, 중개사 통해 협상 주도

■ 계약 조건

3개월 무상임차(인테리어 기간), 임대료 10% 인하, 관리비 동결 등

■ 결과 및 실무 교훈

시장 상황(공실률) 적극 활용하면, 임차인에 유리한 조건 가능

“상가 임대료/관리비/무상임차기간 등 직접 협상으로 실질 비용 절감”