의원 약국 부동산 계약시 주의 사항 > 질문답변

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[실무자용] 부동산(임대차) 계약 시 주의사항

1. 등기부등본, 건축물대장, 권리분석 ‘직접’ 확인

등기부등본:

소유자, 근저당(담보) 설정 여부, 가압류/가처분 등 확인

“근저당 시세 50% 이하, 1금융권만 있으면 상대적으로 안전”

건축물대장:

용도(의원/약국/근린생활/기타) 반드시 체크!

“등기부 아닌 건축물대장 기준으로 인허가·용도변경 진행”

임차인 대항력:

사업자등록, 점유, 확정일자 필요

권리금/전세권/배당순위 등도 체크(경매·명도 리스크!)

2. 임대차계약서 ‘특약’ 꼼꼼히 삽입

용도변경/허가불가/인허가 실패 시 계약금 반환 등 특약

“용도변경, 보건소 인허가 불가시 계약 무효/계약금 반환”

“약국 허가 불가, 인테리어 허가 실패, 장애인시설 기준 미달 등 명시”

임대료/관리비/계약기간 등 조건 명확히

관리비 내역(전기·수도·청소 등 포함 여부), 인상조건 등 모두 계약서에 기록

“임대료 2년마다 5% 인상, 계약기간(5년이 일반적) 등 체크”

전대/전전대/부분임대 조항

표준계약서 대부분 ‘전대 금지’,
→ 약국·카페 등 일부 임차는 반드시 임대인 동의 필요

원상복구 범위 명확화

인테리어/간판/시설 등 원상복구 범위와 방식 구체적으로 합의

3. 근저당·보증금 위험도 반드시 검토

근저당 설정:

“임차보증금 > 근저당 순위”면 ‘대항력’ 없을 수 있음 → 배당/명도 리스크!

근저당 많거나, 시세의 50% 이상/2금융권이면 위험

전세권 설정/보증보험 가입 등 보증금 보호

임대인 동의 필요, 불가피시 보증보험이라도 가입

보증금 과다 요구 주의

“임대료의 10~12배, 많아야 25배 이내가 일반적”

4. 직거래보다 전문 중개사(병의원/상업용) 활용 권장

“주거 위주 중개사는 의료·상업용 실무 잘 모르는 경우 많음”

계약서, 특약, 권리분석 등은 전문가 손길 필요

5. 실제 현장 실사·인허가 담당자, 보건소/구청 직접 확인

“건물 내 장애인·소방·화장실/계단 등 실사”

인허가 담당자(건축과/보건소/장애인편의센터 등) 미리 만나 확인

“현장, 담당자마다 판단 다름 → 구두 확인만 믿고 계약 위험!”

6. 공실 기간/임대료 조정 협상, 신축·공실장기 땐 인센티브 협상

최근 공실 많아 임대료 인하, 무상임차기간(공사기간 월세 감면), 추가 인센티브 등 협상 여지

7. 임대차보호법, 환산보증금 한계, 계약 연장·해지조건 체크

5년 계약이라도 환산보증금 초과시 5% 제한 없이 임대료 인상 가능

해지조건, 위약금, 권리금 보호 등 꼼꼼히 체크

[ 실제 사례/조언 발췌]

“등기부등본, 건축물대장 다 떼어보고, 근저당 순위, 임차인 대항력 반드시 확인”

“중개사 없이 직거래하다가 보증금 날릴 뻔한 사례 실제 있음”

“용도변경 실패·약국 허가 불가시 계약금 반환 특약 넣어야 리스크 줄임”

“부분 전대하려면 임대인 동의받고, 사업자등록도 임대인 동의 필수”

“현장 실사 때 화장실, 장애인시설(경사로·리프트·장애인화장실 등) 직접 체크”

“공실 기간 많으면 임대료 인하, 무상임차기간 등 협상해 성공한 사례”

“계약서 상 관리비 항목·인상률, 관리주체까지 꼼꼼히 기재 필요”

[최종 요약]

서류(등기부·건축물대장) 직접 떼고, 권리분석 후 계약

특약(용도변경/허가불가/해지 등) 꼼꼼히, 보증금 보호방안 마련

중개사 등 전문가 활용, 현장 실사, 인허가 체크

계약서 모든 항목 꼼꼼히, 임대인·임차인 상호 책임 명확히

공실·시장상황 따라 적극 협상, 실무적 리스크 관리