안망하는 의원 입지 분석 1부 > 공지사항

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입지 분석의 이론적 정의

✅ 1. 입지분석의 목적
목적 설명
수익 극대화 유동인구, 소비자 특성, 경쟁 강도 등을 분석하여 높은 매출 기대 지역 선정
리스크 최소화 과잉경쟁, 접근성 문제, 법규제 등 잠재적 위험 요소 사전 파악
장기 운영 가능성 인구 추세, 개발계획 등을 고려해 지속 성장 가능한 입지 선정

✅ 2. 입지분석 주요 항목
① 상권 분석
항목 내용
1차, 2차 상권 반경 250m, 500m 또는 도보 5분, 10분 권역
유동인구 평일/주말, 주간/야간 유동 인구 데이터 (유입 vs 유출)
유입 경로 지하철 출입구, 버스정류장, 주요 도로 흐름 파악
업종 분포 병원, 약국, 프랜차이즈, 커피숍 등 업종별 밀집도 확인

② 인구 통계 및 소비자 특성
항목 설명
인구 구성 연령대, 성별, 세대수 (1인 가구 비율 등)
소비 성향 병원, 건강, 교육, 외식에 대한 지출 성향
변화 추세 인구 유입/유출, 재개발, 학군 이동 등

③ 경쟁 분석
항목 설명
동일 업종 수 병의원, 약국, 학원 등 경쟁자 수, 진료과목별 구분
경쟁력 비교 규모, 브랜드, 후기, 가격, 시설 등
공백 수요 없는 업종, 과밀한 과목, 신규 니즈 탐색

④ 접근성 및 가시성
항목 설명
대중교통 접근성 지하철역 거리, 버스 노선, 환승 편의성
주차 공간 자가용 접근, 건물 주차장 여부
가시성 큰길 도로변, 모서리 점포, 전면 유리 등 시인성

⑤ 건물 및 임대 조건
항목 설명
전용면적 병원/약국 기준 적정 면적 확보 여부
층수 및 구조 엘리베이터, 내/외부 구조, 장애인 편의성 등
임대 조건 임대료, 권리금, 관리비, 계약 조건

⑥ 정책 및 법규제
항목 설명
용도지역 근린생활시설 허용 여부, 용도변경 가능성
인허가 조건 의료기관 개설 시 보건소 기준 확인
개발계획 재개발, 지구단위계획, 교통개선 등 예정 사항

✅ 3. 입지분석 실무 적용 예시
사례 적용 내용
소아청소년과 개원 어린이집·초등학교 밀집 여부, 30~40대 학부모 중심 인구 밀도 확인, 경쟁 병원 유무 확인
약국 입점 의원과 거리 30m 이내 여부, 동선 일치성, 상가 내 동선 (엘리베이터 앞 위치 등)
공실 상가 분석 유동인구 부족이 원인인지, 과잉공급인지, 업종 적합성 부족인지 진단 후 업종 제안
분양상가 평가 분양가 대비 수익률 분석, 실입주 업종 비율, 허위 분양 vs 실입주 여부 검증

✅ 4. 데이터 출처 및 도구
항목 도구/출처
상권 분석 KT, SKT, BC카드, 망고플레이트, 딥서베이
인구통계 통계청, 서울열린데이터광장, 마크로밀엠브레인
부동산 정보 국토부 실거래가, 카카오맵, 네이버부동산
경쟁 분석 병원찾기, 약국찾기, 구글/네이버 리뷰, 의사커뮤니티
직접조사 현장 방문, 점포 인터뷰, 상가 관리인 질의 등

✅ 5. 입지분석 시 유의사항
숫자 데이터에만 의존하지 말고 현장감과 맥락 이해 필요

유동인구 많아도 매출로 전환되지 않는 상권 많음

경쟁이 없는 곳은 수요 자체가 없을 수도 있음

초기에 반드시 수익성 시뮬레이션 및 리스크 분석 병행 필요