용도 변경에 대한 계약의 이슈에 대한 실제 사례분석 > 공지사항

• 목록
• 답변
• 글쓰기

✅ [실제 사례 기반] 용도 변경 관련 계약 이슈 정리

사례 1. 용도 미확인으로 인 허가 거절 – XX구 OO상가
항목 내용

위치 xx구 OO로 신축 상가 2층

건물 용도 ‘업무 시설’ (오피스텔형 상가)

임대 조건 보증금 1억 / 월세 420만 원

이슈 계약 후 보건소 신고 단계에서 “의료 기관 개설 불가” 통보

→ 이유: 업무 시설은 ‘의료기관 개설’이 불가능

결과 계약금 일부 손실 발생 / 계약 철회

교훈 계약 전에 건축물 대장 용도 반드시 확인 필요

대응 팁 계약서에 “용도 변경 불가 시 위약금 없이 계약 해제 가능” 명시 권장


사례 2. 용도변경비 부담 협상 성공 – xx C상가

항목 내용

위치 XX상가 내 코너건물 3층


건물 용도 ‘판매 시설’로 등재 (일반상점 용도)

이슈 병원 개설 위해 ‘근린 생활시설’로 용도변경 필요

→ 건물주가 용도 변경 진행에 소극적

협상 결과

① 건물주가 용도 변경 신청 주체가 되고

② 비용은 임차인과 5:5 분담

③ 인 허가 지연 시 계약 연기 가능 조항 삽입

결과 용도 변경 완료 후 개원 성사

교훈 상가 준공 직후 건물은 등기/용도 반영이 지연되어 있을 수 있음

→ 건축물 대장 최신 본 발급 필요

사례 3. 용도는 맞지만 구조 문제로 변경 불가 –xx구 OO빌딩

항목 내용

위치 xx동 근린 상가 2층

건물 용도 제1종 근린 생활시설 (의료기관 허용)

문제 내부 구조가 병원 인 허가 기준 미달

→ 화장실이 외부 공용 / 자연 채광 부족 / 벽체 해체 불가

결과 용도 변경 없이도 불허 → 계약 취소

교훈 용도가 맞더라도, 구조(채광, 환기, 공간 분리 등) 요건 충족 여부 확인 필수

대응 팁 보건소에 도면 지참 방문 후 사전 검토가 가장 안전



사례 4. 의사 입장에서 최초 입점 → 건물 전체 용도 변경 유도 성공

항목 내용
위치 B상가 신축 건물

건물 용도 판매 시설 중심 복합상가

이슈 병원 개설 불가로 전체 2층 공실 상태

→ 입주 예정 병원 포함한 2개 세대 계약자 들이 집합 청원 제출

해결 과정 시행사 와 협의 후,

① 전체 2층을 근린 생활 시설로 일괄 용도 변경

② 건물주가 비용 부담 후 서류 일괄 처리

결과 의료 업종 복수 입점 성공, 의료 타운 형태 형성

교훈 동일 층/구간 다수 임차인 유치 시 집단 요청 전략 효과적

→ 특히 준공 초기 상가에서 유용



사례 5. 용도 오해로 인한 계약 후 위약금 분쟁 – xx구 OO로

항목 내용

위치 xx구 OO대로변 1층 (도로 접면 상가)

건물 용도 실제는 ‘교육 연구시설’ (전 학원 용도)

→ 외관상 일반 상가처럼 보임

문제 계약서에 '의료 기관 가능'이라 명시하지 않음 → 보건소 인 허가 거절 후 계약 해지 시 분쟁 발생

결과 건물주가 반환 거부, 중개사도 책임 회피 → 계약금 일부 손실

교훈 구두 설명, 외관 판단 불가

→ 반드시 계약서에 “의료 기관 용도로 개설 가능 확인함” 문구 삽입 필요



✅ 정리표: 용도 관련 문제 요약

유형 발생 원인 해결 방식 핵심 교훈

용도 자체 불일치 판매/업무/교육시설 등 용도 변경 신청 또는 계약 해지 계약 전 건축물 대장 확인 필수

용도 변경비 부담 분쟁 병원 입점 위해 비용 발생 임대인/임차인 분담 협의 계약서에 비용 분담 명시

허용 용도라도 구조 불허 채광, 환기, 위생 등 구조 문제 설계 변경 또는 계약 취소 구조 도면 보건소 사전 검토 필요

서류 미확인/오해 외관 보고 판단, 설명만 믿음 계약 해지 시 손실 발생 계약서에 병원 가능 문구 삽입 필수

집단 변경 유도 성공 복수 임차인 요청 시행사· 건물주와 집합 협의 초기 분양 상가에서 유리


계약서 특약 문구 예시 (용도 관련)


본 임대 목적물은 ‘제1종 근린 생활시설’로 등재되어 있으며, 임차인은 의료 기관 개설 용도로 사용할 수 있음
.
향후 인허가 불가 또는 용도 변경 불가로 인한 계약 해지 시, 임차인은 보증금 전액을 반환 받고 위약금 없이 계약 해지할 수 있음.

용도 변경에 필요한 행정 비용은 임대인과 임차인이 각각 50%씩 부담함.

.